суббота, 27 декабря 2014 г.

Как выбрать долевое


Как выбрать долевое




В сегодняшней статье мы хотим коснуться темы выбора будущей квартиры. В частности, осветить несколько моментов связанных с долевым участием. Мы попытаемся разобраться, как лучше, с точки зрения психологии, выбрать свое будущее жилье, чтобы оно было комфортным и приносило вам радость, на протяжении многих лет. Комфортное жилье — неотъемлемое составляющее психологического здоровья. Это ваше окружение, которое способно формировать парадигму мировосприятия. Задавать тон, настроение. Каждый хочет выбрать для себя наиболее благоприятные условия, исходя из своего финансового положения. 


Что такое долевое участие? Для начала нужно разобраться с определением.

Долевое строительство (англ. equity construction, исп. construcción de la equidad — «строительство по справедливости») — форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан и юридических лиц (участников долевого строительства, «дольщиков») для строительства объектов недвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства.

Фактически долевым участием называется добровольное объединение людей, которое инвестирует свои деньги в будущий дом. Покупается земля, разрабатывается макет, нанимается (подрядчик) строительная компания. 

В реальности же все организационные моменты проекта берет на себя застройщик. Именно он выкупает землю, получает все необходимые разрешения от государства и после согласования макета дома выставляет на рынок будущие квартиры. Если присмотреться внимательно, то вы увидите кучу рекламы, где обещают красивую местность, безопасный двор, чистые лифты и еще много-много всего красочного и яркого. :) У застройщика задача проста, ему нужно продать еще несуществующий дом. Единственное, чем он может оперировать, это глянцевые флаеры и фотографии планировок, которые должны составить благоприятные впечатления. Обычно риэлторы, которые получают процент от сделки, разговаривают с клиентом как-то так:

- Вы только посмотрите, какой открывается живописный вид! Рядом березовая роща. Недалеко детсад, до остановки пешком, не спеша, десять минут. Гигантские площадки для парковки. Удобные магазины у дома, с низкими ценами. А недалеко есть озеро, где можно покормить уток! Что говорите? Район вам не нравится? Криминальный? Да что вы! Это было очень давно, сейчас здесь живет одна молодежь! Всех бандитов уже пересажали. Наркоманы извелись, а алкоголиков и бомжей везде полно. Главное это чистый воздух! А я вам говорил, что недалеко березовая роща? :)

Риэлтор ловко жонглирует фантазиями и мечтами. Он четко понимает, что нужно покупателю. Чего хочет потребительская душа. Он пытается установить краткосрочный раппорт. Главное — создать желанную иллюзию, чтобы клиент быстро созрел на покупку. Это особенно легко, если для покупателя это первая квартира. Печального опыта нет, и хочется поскорее уже стать обладателем недвижимости.

Риэлтор преследует несколько целей. Убедить вас в надежности застройщика, в низкой стоимости, эксклюзивности (иногда) проекта, в качестве постройки и комфортной жизни в этом месте. 


Подписание договора

После того, как вас уговорили стать участником долевого участия, вы подписываете договор (ДДУ) и регистрируете сделку в регпалате. 

Застройщик может заключать ДДУ если:

· имеется разрешение на строительство (выдается комитетом архитектуры и строительства, с подписью председателя);

· произошла публикация в соответствующих печатных органах или на официальном сайте;

· государственная регистрация права собственности земельного участка, или его аренда, на котором будет проводиться стройка;

· вышеперечисленные документы находятся в свободном доступе и предъявляются по требованию дольщика.

На основании этих документов застройщик заключает договоры, а со стороны дольщика из документов необходим только паспорт.

«Почему именно долевое? – спросите вы, - можно купить и готовое жилье». Можно, только нужно учитывать стоимость - долевое всегда намного дешевле, потому что дом еще не построили и нужно ждать. Еще не всегда получается подобрать подходящий объект нужной планировки с необходимой инфраструктурой. Да и многие не хотят жить «после кого-то». Это вопрос не комплексов, а личного комфорта. Один мой знакомый, однажды купил квартиру, счастливый заехал в свое жилье, на которое очень долго копил, поклеил обои, завез мебель, и вроде бы все хорошо и прекрасно, но однажды он случайно узнал, от соседей сверху, что раньше здесь жила одинокая бабушка, которая собственно здесь же и мучительно умерла. Квартиру по наследству получили внуки, потом продали, обычный жизненный сценарий. «Последние месяцы она сильно мучилась, - вспоминала с грустью в глазах соседка, - скорая каждый день приезжала, сиделка уже не выдержала и ушла, внук дохаживал до самой смерти». 

После столь проникновенной истории новый хозяин квартиры пошел, загруженный, бродить по улице, представляя в мрачных красках всю картину. Теперь, когда он ложился в кровать, перед его глазами возникала покойная бабушка, лежащая в гробу, прямо по центру гостиной. День за днем, неделя за неделей, его фантазия настолько раскачалась, что он уже не мог находиться в комнате. Лишился спокойного сна и вообще не мог ни на чем сосредоточиться. В итоге он продал квартиру и перед покупкой следующей неоднократно расспрашивал всех соседей о бывших хозяевах, теперь уже не доверяя риэлтору и продавцу. Вдруг здесь тоже кто-то умер или кого-то убили. Бывает и такое.

Новое жилье оберегает вас от подобных эксцессов. Вы же сами видите, как строится дом, и получаете «девственные» ключи при заселении. Максимум, кто мог жить в этой квартире, это строители таджики, отдыхавшие долгими, холодными ночами после рабочего дня, изредка устраивая там Намаз, рамадан. :)

Прежде чем подписать договор, оцените все «за» и «против». Не спешите, не идите на поводу риэлторов, не слушайте их «последняя квартира», «нужно спешить, завтра заберут!». Основательно принимайте решение.


Как выбрать хороший район

Первое, что вам нужно оценить, это район. В нем вам придется жить. Контактировать с внешней обстановкой. Лучше всего приехать в рабочий и выходной день, погулять по окрестностям. Понаблюдайте за людьми, кто они? Молодые, пожилые, средний возраст. Если много молодых мам, значит им здесь комфортно, потому что, как правило, родители выбирают спокойные, благоустроенные дворы, со школами и детсадами в шаговой доступности. Если дворы пустынны и чересчур много машин, значит местность менее благоустроена и малопригодна для детей. Минусом может быть рядом расположенное общежитие. Сами понимаете, к чему может это привести. Если дворы похожи на фрагменты фильма «13-й район», то, думаю, молодая семья в таком месте явно не захочет жить. 

Магазины. Тоже играют ключевую роль. Если рядом располагаются обычные продуктовые точки, где можно купить все необходимое (хлеб, молоко), это однозначно хорошо. Если рядом одни павильоны с разливным пивом, бары и рюмочные, где по вечерам собирается «избранный» контингент со всего района, это неоспоримо плохо. 

Вам должно быть комфортно. Что представляет собой большинство спальных районов крупных городов? Это большие серые-серые депрессивные дома в виде пятиэтажных коробок. Серые-серые столбы. Серые, раздолбанные тротуары. И наркоманы. Представьте весь этот сюрреализм. :) Как бы у вас не было дома просторно и богато, вы можете себя окружить королевской обстановкой, с евроремонтом и дорогой мебелью, но стоит вам выйти на улицу, как вы сразу почувствуете контраст. Подобного нужно категорически избегать. 

Еще хорошо проверить транспортную обстановку. Можно приехать рано утром, в обычное время, когда люди выезжают по своим обыденным делам и засечь, сколько у вас займет поездка до вашей работы, на машине, автобусе или такси. Вы сможете примерно представлять, насколько критичны пробки. Бывает, что поездка из отдаленных районов занимает намного меньше времени, чем из приближенного к центру. Повторите ежедневный, привычный маршрут из потенциально вашего места проживания. Старшего в школу, младшую в детсад, жену на работу. Главное не перепутать. :)

Надежность

Прежде чем что-либо подписывать, убедитесь в надежности строительной компании. «Шараж-монтаж девелопмент» не наш вариант. Узнайте, какие проекты уже реализованы, сколько лет на рынке, в интернете можно найти кучу отзывов и рекламаций. Кстати, как правило, застройщики строят типовые дома, поэтому можно с легкостью побывать в аналогичном, уже заселенном доме. 

Долевое — это всегда инвестиции с неким риском. Мы живем в стране, где популярно набрать денег с частных лиц, банковских кредитов, а потом улететь на Таити, купив там виллу и девиц, а затем подать на процедуру банкротства. Только застройщики с долголетней репутацией способны вызвать некоторое доверие у клиентов. Скрупулезно относитесь к каждой строчке договора. Точные сроки сдачи, какая отделка (черновая, чистовая), входит ли остекление лоджий. К слову, долевое с черновой отделкой (это когда одни стены, даже без обоев) существует только в России. Нигде больше в мире вы такого чуда не найдете. Везде сдаются квартиры с полноценным ремонтом и мебелью (!), включая всю кухонную технику. Купил, заехал и живи. Максимум, придется приобрести посуду. :)

Но наши реалии таковы, что все скудно и плачевно. Дешевые отделочные материалы и самая простая сантехника, которая сгодится лишь на первое время. Так что не стоит ожидать чуда и лучше сразу откладывать средства на необходимый ремонт. 

Оформляйте сделку только у проверенных риэлторов. Когда получите черновой макет договора, проконсультируйтесь с независимым юристом. Вносите деньги только после того, как получите договор из регпалаты. 

Планировка

Когда вы получите черновой договор долевого участия (ДДУ), в нем обязательно должен быть план не только целого этажа, но и вашей будущей квартиры. Обратитесь к профессиональному дизайнеру, путь он исходя из параметров, подготовит вам несколько вариантов возможной планировки. Где поставить диван, как расположить кухню, куда втиснуть шкаф и стиральную машинку. У вас в голове должна кристаллизироваться четкая картинка вашей будущей квартиры. Вдруг вам настолько не понравится, что вы решите выбрать другую квартиру, с иным расположением стен или комнат. Пока вы ничего не подписали, вы имеете возможность для маневра. В конце концов, вам должно здесь нравиться, без всяких «но». 

Для некоторых еще критично расположение окон: восточная или западная сторона. Хорошо когда в квартире солнечно, с красивым видом из окна. Бывает и такое, что сторона дома находится в постоянной тени, что, согласитесь, создает со временем угнетающее настроение, особенно зимой. 

Еще возможно познакомиться с будущими соседями. Как? Очень просто. Обычно покупатели долевого очень активно в интернете обсуждают процесс строительства. Обмениваются свежими фотографиями со стройки, мыслями и слухами по разному поводу. Можно найти группу в социальных сетях, посвященную данному микрорайону, жилому комплексу или даже дому. Если такой нет, то нужно создать. Таким образом, вы сможете заочно познакомиться с будущими соседями, наладить дружеские отношения и вместе с ними, спокойно дожидаться завершения строительства и сдачи объекта. Ну а после весело и дружно отметить новоселье. :) 

Нужно осознавать, что самое главное — не красивые фасады или бесшумные и скоростные лифты, а люди, с которыми ты рядом живешь. На одном из тренингов по нетворкингу я даю задание познакомиться со всеми соседями на лестничной площадке. Позвонить каждому в дверь, представиться, разговориться. Я ваш сосед, живу в такой-то квартире, занимаюсь тем-то, просто пришел познакомиться. Если что-нибудь понадобится, сосед, буду рад помочь. Вот моя визитка. 

Просто? Конечно, просто. Это не требует каких-либо усилий и дает только положительные моменты. Не забывайте про это. В былые времена, выбирали жилье, смотря не на расположенность и просторность, а на соседство. Всегда решающим фактором были соседи — кто будет жить рядом с вами. Ведь только такой подход может обеспечить, комфорт, безопасность, спокойствие и нужные связи с людьми из разных сфер. Но про нетворкинг мы с вами обязательно поговорим в одной из наших будущих статей.

Новоселье

После подписание всех бумаг и квитанций, вы становитесь обладателем своей новой квартиры. Осталось только немого подождать. :) 

Для успокоения души периодически лучше навещать место стройки. Также вы будете понемногу привыкать к району. Уже ассоциировать себя с ним. Вы здесь живете, вам хорошо и комфортно. Можно и по березовой роще прогуляться и уток покормить. :) В следующий раз я расскажу вам про все тонкости приемки жилья на стадии сдачи. Опишу, так сказать, все тонкости момента, права и обязанности сторон. До новых встреч! 

Живите только в самом лучшем для вас доме и становитесь лидерами своей жизни! 


(С) Ссылка для публикаций - http://www.psixolog24.blogspot.ru//2014/12/blog-post_27.html